Sausio 27 d. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas priėmė nutartį rezonansinėje byloje dėl preliminarių butų pirkimo-pardavimo sutarčių nevykdymo.

Pateikiame bylos santrauką:

Ieškovai sudarė su atsakovu preliminariąsias butų pirkimo–pardavimo sutartis. Ieškovams įvykdžius preliminariosiose sutartyse nustatytus įsipareigojimus ir iš anksto sumokėjus nustatytas įmokas, atsakovas nevykdė įsipareigojimo iki preliminariosiose sutartyse nustatytos datos (2006 m. gruodžio 31 d.) suformuoti atskirus nekilnojamojo turto vienetus ir sudaryti pagrindines sutartis su ieškovais. Pasibaigus pagrindinių sutarčių sudarymo terminui, atsakovas 50–70 proc. padidino butų kainas, atsisakė sudaryti su ieškovais pagrindines butų pirkimo–pardavimo sutartis šalių preliminariosiose sutartyse nustatytomis kainomis ir grąžino ieškovams jų iš anksto sumokėtas įmokas. Teismai ieškinį dėl nuostolių atlyginimo tenkino iš dalies ir priteisė ieškovams nuostolių atlyginimą, kiekvienam iš jų apskaičiuotą kaip butų kainų skirtumą tarp preliminariosiose sutartyse nustatytų ir atsakovo siūlymuose raštu bei derybų su ieškovais metu nurodytų padidintų butų kainų. Atsakovas pateikė kasacinį skundą.

LAT pažymėjo, kad sprendžiant dėl nukentėjusios ikisutartinių santykių šalies teisės reikalauti piniginio atlyginimo už prarastą galimybę esminę reikšmę turi šalies, atsisakančios sudaryti pagrindinę sutartį, veiksmai sąžiningumo požiūriu: jei derybas be pakankamo pagrindo nutraukusi šalis savo elgesiu sukūrė kitai šaliai pagrįstą pasitikėjimą ir įsitikinimą, kad sutartis tikrai bus sudaryta, tai ji, kaip nesąžininga šalis, privalėtų atlyginti kitai šaliai nuostolius už pagrįsto pasitikėjimo sugriovimą – ne tik derybų metu turėtas išlaidas, bet ir prarastos galimybės piniginę vertę (LAT 2005 m. sausio 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-38/2005). Nagrinėjamoje byloje teismai prarastos galimybės piniginę vertę pagrįstai nustatė taikydami CK 6.258 str. 5 d. įtvirtintą kainų skirtumo principą, nes ieškovai nuo 2005 m. pagal preliminariąsias sutartis tikėjosi įsigyti butus už sutartyse nustatytą kainą ir turėjo tam teisėtų lūkesčių, tačiau dėl atsakovo neteisėtų veiksmų (atsakovas neįrodė, jog butų kainos buvo padidintos dėl statybos kainų padidėjimo) butų pagal sutartas kainas neįsigijo. Atsakovo argumentas, kad prarasta konkreti galimybė būtų prarasta tik tuo atveju, jeigu atsakovas būtų pardavęs butus tretiesiems asmenims, nepagrįstas, nes ieškovai operatyviai reagavo į susiklosčiusią situaciją ir 2007 m. gegužės mėn. kreipėsi į teismą, todėl aplinkybė, jog atsakovas nespėjo parduoti butų didesne kaina tretiesiems asmenims, negali būti vertinama kaip pagrindas netaikyti CK 6.258 str. 5 d. nuostatos.

LAT žemesnių instancijų teismų sprendimą ir nutartį paliko nepakeistus.

LAT 2009 m. sausio 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-40/2009.

Adresas infolex praktikoje http://www.infolex.lt/praktika/tekstas.asp?id=93645


Teismas apgynė sąžiningų pirkėjų interesus

Stasio Šedbaro advokatų kontoros advokatė Laura Juozumaitė, šioje byloje atstovavusi ieškovus, teigė, jog nutartis reikšminga tuo, kad buvo apginti sąžiningų pirkėjų interesai. O šis Lietuvos Aukščiausiojo Teismo ( toliau tekste – LAT) išaiškinimas aktualiais teisės taikymo ir aiškinimo klausimais turėtų būti taikomas ne tik fiziniams asmenims, bet ir kitiems ūkio subjektams, kurie susidūrė su nesąžiningomis statybų bendrovėmis, pasinaudojusiomis rinkoje buvusiu nekilnojamojo turto kainų augimu ir nepagrįstai atsisakiusiomis vykdyti preliminariosiose sutartyse nustatytas sąlygas, t.y. atsisakiusiomis parduoti turtą preliminariosiose sutartyse nurodytomis kainomis.

Anot advokatės, tokio pobūdžio ginčas nebuvo pirmasis, kurį nagrinėjo LAT. Prarastos galimybės piniginės vertės nustatymo klausimais LAT buvo pasisakęs ir kitose savo nutartyse, tačiau šios bylos ypatumas buvo tas, kad atsakovas nespėjo realizuoti nekilnojamojo turto tuo metu rinkoje buvusiomis didesnėmis kainomis ir tą aplinkybę bandė panaudoti kaip gynybos nuo pareikštų reikalavimų priemonę teigdamas, kad tokiu atveju neva nesą galimybės nustatyti realios, pagrįstos prarastos galimybės piniginės vertės, t.y. nuostolių dydžio. Tačiau, kaip pažymėjo Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, atsakovas nespėjo realizuoti turto 50-70 procentų didesnėmis kainomis, kurias buvo nustatęs, nes ieškovai operatyviai reagavo į susiklosčiusią situaciją ir kreipėsi į teismą dėl laikinųjų apsaugos priemonių taikymo. Toks ieškovų elgesys turėtų būti pavyzdžiu visiems asmenims, kurių interesai yra pažeidžiami, kadangi aktyvus savo pažeistų teisių gynimas yra viena iš prielaidų, leidžiančių užtikrinti realų pažeistų teisių gynimą ir teisėtų interesų apsaugą.

Advokatė L. Juozumaitė tikisi, kad šios bylos baigtis paskatins asmenis labiau pasitikėti teismais ir tuo, kad jų teisės gali būti apgintos nuo nesąžiningų kitos sandorio šalies veiksmų. „Tačiau noriu tikėti, kad ir rinkos dalyviai, kurie siekia nesąžiningai pasinaudoti susiklosčiusia situacija, įvertins minėtoje nutartyje pateiktus išaiškinimus, galimą riziką ir civiliniuose santykiuose elgsis sąžiningai kitų asmenų atžvilgiu.“ – teigė L. Juozumaitė.

Tuo tarpu atsakovų advokatas, Advokatų E. Budvyčio, J. Čivilio ir partnerių kontoros advokatas Vilius Striužas, kasacinėje instancijoje gynęs kasatoriaus intersus, bylos baigtį komentuoti atsisakė, teigdamas, jog yra taip, kaip nusprendė Lietuvos Aukščiausiasis Teismas.

Apie susiklosčiusią situaciją bei bylos baigtį nepanoro kalbėti ir atsakovų UAB “Laivyno inžinerijos centro” atstovė.

Lietuvos statybininkų asociacijos prezidentas Adakras Šeštakauskas, paklaustas, kaip vertina UAB „Laivyno inžinerijos centro“ veiksmus, teigė, kad sutarties šalys turi laikytis vieno iš esminių sutarčių teisės principų – „sutarčių reikia laikytis“. O UAB „Laivyno inžinerijos centras“ kaip tik ir pažeidė iš sutarties kylančius savo įsipareigojimus, dėl ko ir kilo nepasitenkinimas iš pirkėjų pusės.

Nacionalinės vartotojų teisių apsaugos tarnybos galimybės apginti pažeistas pirkėjų teises yra ribotos. Pagal įstatymus, pažeistų pirkėjų teisių gynimas dėl nesąžiningų statybų bendrovių veiksmų, į šios tarnybos kompetenciją neįeina.

Pagal įstatymus, į Nacionalinės vartotojų teisių apsaugos tarnybos kompetenciją pirkėjų teisių, kurios yra pažeidžiamos dėl nesąžiningų statybų bendrovių veiksmų, gynimas neįeina. Todėl aukščiau minėta nutartis dar kartą parodo, kad pirkėjas gali veiksmingai bei operatyviai apginti savo iš sutarties kylančias teises teisme, o Lietuvoje sąžiningumo, teisingumo bei protingumo principai, užtikrindami efektyvią pažeistų teisių gynybą ne tik nepraranda savo reikšmės, bet ir padeda veiksmingai ginti sąžiningos šalies interesus.