Preliminariosios nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartys atrodo kaip paprastas pirmasis žingsnis į sėkmingą sandorį, tačiau net ir mažos detalės, pasak teisininkų, gali tapti reikšmingo konflikto šaltiniu.
Ką daryti, kai pardavėjas atsisako sudaryti pagrindinę sutartį? Kaip elgtis, kai avansas jau sumokėtas, o susitarimai neatitinka pirminių šalių lūkesčių? Kaip apsaugoti savo interesus? Į šiuos klausimus atsako advokatų profesinės bendrijos AVOCAD advokatė Viktorija Dubovskienė.
Turite nekilnojamąjį turtą ir nusprendėte jį parduoti. Atsirado potencialus pirkėjas ir su juo sudarėte preliminariąja nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį. Sutartimi susitarėte datą, iki kada turi būti sudaroma pagrindinė nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis dėl žemės sklypo. Perkamo turto kaina sudaryta iš avanso, kuris turėjo būti sumokėtas iš karto po preliminariosios sutarties pasirašymo, kita avanso dalis po tam tikro laikotarpio ir trečioji, likusi dalis, jau pasirašius pagrindinę sutartį per 6 mėnesius nuo pagrindinės sutarties pasirašymo dienos.
Viskas Jūsų situacijoje vyko sklandžiai buvo sumokėti abu avansai iš pirkėjo. Tačiau, derinant pagrindinės sutarties pasirašymą pas notarą, pardavėjas nurodo, kad nenori sudaryti pagrindinės sutarties ir atsisako grąžinti sumokėtus avansus pirkėjui. Pardavėjo nurodytas argumentas pinigai turi būti sumokėti pagrindinės sutarties sudarymo metu.
Advokatė pažymi, kad būtent tokioje situacijoje, teisinis pagrindas civilinei atsakomybei kilti yra nesąžiningas šalies elgesys. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje pažymima, jog būtent šalies nesąžiningas elgesys yra vertinamas kaip neteisėti veiksmai sprendžiant dėl ikisutartinės civilinės atsakomybės, kai šalis neįvykdo preliminariosios sutarties, t. y. atsisako sudaryti pagrindinę sutartį.
Kaip jau minėta, pirkėjas sumokėjo didžiąją dalį avanso į pardavėjo banko sąskaitą iki pagrindinės sutarties pasirašymo momento. Preliminariąja sutartimi šalys susitarė, kad likusi pinigų suma, trečiasis mokėjimas, bus atliktas pasirašius pagrindinę sutartį per 6 mėnesius nuo pagrindinės sutarties pasirašymo momento. Pagrindinės sutarties projektas, kuriame buvo numatyta likusios kainos sumokėjimo pagrindinės sutarties sudarymo metu sąlyga, neatitiko šalių preliminariojoje sutartyje aptartų esminių pagrindinės sutarties sudarymo sąlygų dėl atsiskaitymo už įsigyjamą turtą tvarkos. Dėl šios priežasties pirkėjo atsisakymas pasirašyti tokį sutarties projektą dėl turto kainos apmokėjimo tvarkos neatitikties šalių valiai pagal preliminariąją sutartį negali būti laikomas nepagrįstu ir nesąžiningu elgesiu.
Civilinis kodeksas įpareigoja kiekvieną sutarties šalį ne tik sąžiningai, tinkamai vykdyti savo prievoles, bet ir atlikti savo pareigas kuo ekonomiškiau, bendradarbiauti su kita šalimi. Pareigą bendradarbiauti ir savo teises įgyvendinti sąžiningai turi abi sutarties šalys, todėl jos abi turi veikti aktyviai ir atlikti protingumo kriterijų atitinkančius veiksmus, esančius tinkamo šalių bendradarbiavimo prielaida, - komentuodama teismų praktiką, pažymi advokatė V. Dubovskienė.
Kadangi pagrindinės sutarties projektą tokioje situacijoje rengė pardavėjo pasiūlyta notarė pagal pardavėjo nurodytas sąlygas, kasacinis teismas nurodė, kad būtent pardavėjo pareiga buvo užtikrinti, kad siūlomas projektas atitiktų preliminariojoje sutartyje įtvirtintas pagrindinės sutarties nuostatas dėl atsiskaitymo už įsigyjamą turtą tvarkos. Pardavėjas šios pareigos neįvykdė, laikydamiesi pozicijos, jog įsigyjamo turto kaina turi būti sumokėta sutarties pasirašymo dieną, o pirkėjui nesutikus pasirašyti pagrindinės sutarties pagal atsakovų pasiūlytą projektą, informavo pirkėją, kad sutartis laikoma nesudaryta dėl pirkėjo kaltės.
Pasak teisininkės, tokį abiejų šalių elgesį galima kvalifikuoti kaip šalių bendradarbiavimo pareigos netinkamą įvykdymą , dėl ko ir nebuvo sudaryta pagrindinė sutartis. Abiem šalims pažeidus bendradarbiavimo pareigą ir tokiam pažeidimui lėmus pagrindinės sutarties nesudarymą, buvo nutarta pardavėją įpareigoti grąžinti pirkėjui jo sumokėtą avansą, tačiau netekinti pirkėjo prašymo dėl baudos skyrimo.
Taigi, susidūrus su tokia situacija, dažniausias ir pirminis vertinimas bus skiriamas būtent ikisutartiniams santykiams ir jų vertinimui, ypatingą dėmesį skiriant šalių elgesiui. Todėl, pasak AVOCAD advokatės, būtina atkreipti dėmesį į tai, kas buvo susitarta ir nenukrypti vienašališkai nuo pirminių susitarimų.
