Daugiabučių namų savininkai, įgyvendindami bendrosios dalinės nuosavybės teisę ir turėdami teisėtą poreikį naudotis kieme esančia parkavimo aikštele, net jei ji priklauso kitam savininkui, gali reikalauti nustatyti tokiai aikštelei naudojimosi tvarką ir mokėtiną kompensaciją. Tai 2025 metų gegužės 6 d. paskelbtoje nutartyje konstatavo Lietuvos Aukščiausiasis Teismas.

Neretai vystytojams plėtojant daugiabučių ar individualių namų kvartalų projektus nuosavose sklypuose, pasitaiko atvejų, kai parduodant butus ar namus pagrindiniams objektams aptarnauti skirtos erdvės proporcingai nepaskirstomos gyventojams, pavyzdžiui parkavimo aikštelės ar privažiavimo keliai. Pasak advokatų profesinės bendrijos AVOCAD advokato Eimanto Čepo, šis kasacinio teismo sprendimas – svarbus signalas tiek gyventojams, tiek NT vystytojams. ”Ši byla tampa precedentu, leidžiančiu aiškiau apibrėžti teisėtą naudojimosi kitam subjektui priklausančia infrastruktūra pagrindą, ypač kai kalbama apie ilgalaikį naudojimąsi ir viešąjį interesą“, - pažymi advokatas.

Kas turi teisę naudotis kiemo aikštele?

LAT nagrinėtos bylos aplinkybės atskleidė, kad prie daugiabučio namo esanti parkavimo aikštelė nuosavybės teise priklauso privačiam juridiniam asmeniui – UAB, tačiau ja jau daugelį metų naudojasi gyvenamojo namo gyventojai, kadangi pagal detaliojo planavimo dokumentus, įgyvendinant reikalavimą užtikrinti tam tikrą parkavimo vietų skaičių, ji buvo numatyta aptarnauti pagrindinį objektą – daugiabutį. UAB teigė, kad gyventojai neteisėtai užėmė jų teritoriją ir reikalavo nutraukti naudojimąsi ja.

Tačiau Aukščiausiasis Teismas pažymėjo, kad tokiose situacijose svarbu vertinti dėl kokių priežasčių gyventojai naudojasi aikštele, ar tai būtina tinkamam daugiabučio eksploatavimui, ir ar egzistuoja teisinis pagrindas pripažinti tokią aikštelę daugiabučio namo priklausiniu.

Svarbiausiai – proporcingumas ir sąžiningumas

Teismas išaiškino, kad vien tai, jog parkavimo aikštelė nėra bendrojo naudojimo objektas, savaime nereiškia, kad gyventojai neturi teisės į jos naudojimą.

„Gyventojų naudojimasis parkavimo aikštele, priklausančia kitam juridiniam asmeniui, gali būti pagrįstas teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais, kai toks naudojimas yra būtinas daugiabučio namo funkcionavimui, o žala savininkui atlyginama“, - teigiama nutartyje.

Teismas pabrėžė, kad būtina įvertinti visas aplinkybes – ar aikštelė faktiškai reikalinga gyventojų poreikiams, ar gyventojai siekė susitarti dėl kompensacijos, ar ji nustatyta pagrįstai.

Pasak advokato Eimanto Čepo, situacijose, kai žemės ar statinio savininkas sutinka su naudojimu, o šalys susitaria dėl protingos kompensacijos – naudojimosi tvarka laikytina teisėta ir pagrįsta.

Jo nuomone, ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis gali turėti reikšmingų pasekmių visos Lietuvos miestų gyventojams, ypač tankiai urbanizuotose teritorijose, kur infrastruktūros plėtra, žemės ar statinių nuosavybės teisės ir faktinis naudojimasis dažnai susikerta. Nepaisant to, kad pagrindinius pastatus aptarnaujantys žemės sklypai ar statiniai realizavus NT projektus kartais lieka ne gyventojų bendroji nuosavybė, faktinė jų paskirtis ar naudojimas gali sudaryti teisinius pagrindus tokius daiktus pripažinti antraeiliais ir pagal tai spręsti dėl jų teisinės padėties ir likimo.

„Lietuvos Aukščiausiasis Teismas šiuo sprendimu pripažįsta tokios faktinės praktikos teisinę svarbą, jei ji atitinka protingumo, sąžiningumo ir proporcingumo principus, bei skatina konstruktyvius sprendimus tarp bendruomenių ir privačios žemės sklypų ar statinių savininkų“, - sako advokatas.

Šis sprendimas siunčia aiškią žinią – miestų infrastruktūra ir žemės naudojimas turi būti sprendžiamas dialogo, susitarimo ir teisingos kompensacijos būdu. Tiek gyventojai, tiek NT vystytojai, tiek savivaldybės yra skatinami siekti balanso tarp nuosavybės teisių ir viešojo intereso, o LAT praktika tampa vertingu pagrindu ieškant ilgalaikių sprendimų urbanizuotoje aplinkoje.

„Teisingumo principas neturėtų būti apribotas vien kadastriniais žemėlapiais – jis turi atspindėti ir tikrąją žmonių gyvenamąją realybę“, - pažymi AVOCAD teisininkas.